Biznes

Kto jest zobowiązany ponosić nakłady na lokal użytkowy?

Z zawarciem umowy najmu lokalu użytkowego może być związane poniesienie kosztów mających na celu umożliwienie najemcy korzystania z tego lokalu. Kto jest zobowiązany do ich ponoszenia? Czy to prawda, że to zawsze najemca musi pokrywać wszystkie koszty związane z lokalem? Na te pytania odpowie adwokat Wojciech Rudzki prowadzący kancelarię adwokacką specjalizującą się w umowach najmu.

Nakłady obciążające wynajmującego

Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal użytkowy w stanie umożliwiającym wykorzystywanie lokalu przez najemcę na potrzeby określone w umowie najmu, a także zapewnić by lokal ten  znajdował się w odpowiednim stanie przez cały okres obowiązywania umowy najmu. Jak podkreśla adwokat Wojciech Rudzki z kancelarii adwokackiej w Krakowie (https://wojciechrudzki.pl/), skutkiem zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego jest obowiązek wydania przedmiotu najmu do używania w terminie określonym w treści umowy najmu, a jeżeli termin taki nie został wyraźnie określony to niezwłocznie po doręczeniu wynajmującemu stosownego wezwania przez najemcę. W przypadku braku wykonania tego obowiązku przez wynajmującego, najemca może podnieść roszczenia odszkodowawcze jeżeli wynajmujący pozostawał w zwłoce z wydaniem lokalu (to znaczy, że do braku terminowego wydania lokalu doszło z jego winy).

Kolejnym obowiązkiem wynajmującego jest umożliwienie najemcy korzystania z lokalu. Kwestia ta budzi zawsze znaczne zainteresowanie klientów kancelarii adwokackich. Powyższe obowiązki wynikają wprost z Kodeksu cywilnego, jednakże strony umowy mogą je zmodyfikować, nakładając na siebie odpowiednie obowiązki. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli lokal użytkowy najęty uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Adwokat wskazuje przy tym, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Nakłady obciążające najemcę

Drobne nakłady konieczne dla utrzymania lokalu w odpowiednim stanie, jeżeli połączone są ze zwykłym korzystaniem z lokalu obciążają najemcę. Do drobnych nakładów, należą w szczególności:

  • drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
  • malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
  • drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Adwokat Wojciech Rudzki  podkreśla przy tym, że katalog określający drobne nakłady, do których poniesienia jest zobowiązany najemca pozostaje otwarty, zaś przepisy prawa zawierają jedynie przykładowe wyliczenie prac, które powinien wykonywać najemca we własnym zakresie. Strony w umowie najmu lokalu użytkowego mogą w sposób odmienny określić zakres obowiązków najemcy we wskazywanym powyżej zakresie – zakres prac może zostać zarówno rozszerzony w stosunku do wzorcaustawowego, jak i ograniczony.

Jeżeli lokal, którego dotyczy umowa najmu uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które nie jest odpowiedzialny wynajmujący, to nie ma on  obowiązku przywrócenia tego lokalu do stanu poprzedniego (to jest do stanu sprzed momentu jego zniszczenia). Prawnik z kancelarii adwokackiej w Krakowie podkreśla przy tym, że w takim przypadku umowa najmu ulega wygaśnięciu z mocy przepisów prawa, chyba że najemca przywróci stan poprzedni i będzie możliwe kontynuowanie najmu przez pozostały okres obowiązywania umowy bez zakłóceń. Jeżeli zniszczenie lokalu użytkowego spowodowane zostało okolicznościami, za które ponosi odpowiedzialność wynajmujący, to najemca żądać może przywrócenia lokalu użytkowego do stanu sprzed zniszczenia. Jeżeli wynajmujący nie podejmie stosownych działań w tym zakresie, to najemca będzie uprawniony do do wypowiedzenia umowy najmu oraz żądania zapłaty odpowiedniego odszkodowania.

/artykuł sponsorowany/