Najem okazjonalny — czym jest i jakie niesie korzyści?

Najem okazjonalny to jeden ze sposobów na oddanie lokalu mieszkalnego do użytku najemcy jednak na nieco innych zasadach niż w przypadku najmu zwykłego. Na takie rozwiązanie najczęściej decydują się właściciele lokalu, którzy chcieliby zabezpieczyć się prawnie na wypadek ewentualnych problemów w porozumieniu się z najemcą. Na czym polega najem okazjonalny, czym różni się od najmu zwykłego i jakie korzyści niesie za sobą taka forma umowy? Jak zgodnie z prawem dopełnić formalności i co w przypadku, gdy lokator nie wywiązuje się z umowy? Przeczytaj, co musisz wiedzieć o najmie okazjonalnym!

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to nic innego jak forma udostępnienia mieszkania lokatorom w zamian za comiesięczne uiszczanie czynszu na rzecz wynajmującego. Ta forma najmu została wprowadzona do porządku prawnego w 2009 roku, jednak wciąż jej popularność w Polsce jest niewielka. W wielu przypadkach najem okazjonalny mylony jest z najmem krótkoterminowym, który jednak odbywa się na innych zasadach.

W przypadku najmu okazjonalnego lokatorzy podczas zawierania umowy wyrażają zgodę na dobrowolne poddanie się eksmisji. Zasady najmu okazjonalnego mówią, że wynajmujący może wszcząć postępowanie egzekucyjne w momencie, gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najemcy będą stwarzać problemy z opuszczeniem i wydaniem lokalu. Nie oznacza to jednak, że właściciel mieszkania może w dowolnym momencie zerwać umowę i nakazać lokatorom wyprowadzkę – te reguły zostały określone Ustawą o ochronie praw lokatorów, o czym przeczytasz w dalszej części wpisu.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

W przypadku najmu okazjonalnego najemcą może być tylko osoba fizyczna. Podobnie jest w przypadku wynajmującego, jednak umowy nie może podpisać osoba prowadząca działalność gospodarczą związaną z wynajmem lokali. Co więcej, ta forma najmu dotyczy tylko nieruchomości pełniących funkcję mieszkaniową, wynajmujący nie może podpisać umowy najmu okazjonalnego w przypadku udostępniania lokalu usługowego.

Czy można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego na czas nieokreślony?

W przeciwieństwie do najmu zwykłego umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony, nieprzekraczający 10 lat.

Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego

Zarówno w przypadku najmu okazjonalnego, jak i zwykłego, wynajmujący może udostępnić lokal pod warunkiem wpłaty przez najemcę kaucji. Wysokość wpłaty nie może jednak przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi, jeśli lokal i jego wyposażenie w dniu oddania będą w stanie niepogorszonym (wynikającym ze zwykłego użytkowania) w stosunku do dnia podpisania umowy najmu.

W momencie, gdy najemca pozostawił lokal w stanie pogorszonym, wynajmujący może wykorzystać wpłaconą na rzecz kaucji kwotę na pokrycie kosztów naprawy. Podobnie jest w przypadku, gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu – wówczas wynajmujący może wszcząć postępowanie egzekucyjne i wykorzystać środki z kaucji na pokrycie jego kosztów.

Czym najem okazjonalny różni się od najmu zwykłego?

Podstawową różnicą pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłym jest możliwość ubiegania się drogą sądową o przyspieszenie procesu eksmisji lokatorów po rozwiązaniu lub zakończeniu umowy. Ponadto w przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym może być jedynie osoba nieprowadząca działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Kolejnym czynnikiem odróżniającym najem okazjonalny od zwykłego jest konieczność zawarcia umowy najmu okazjonalnego na czas określony. W przypadku najmu zwykłego umowę można także zawrzeć na czas nieokreślony.

Najem okazjonalny i korzyści dla wynajmującego

Najważniejszą korzyścią zawierania umowy najmu okazjonalnego jest możliwość szybkiego pozbycia się lokatorów z mieszkania w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy. Dzięki temu, że najemcy podpisują oświadczenie o poddaniu się eksmisji, można uniknąć długotrwałego procesu sądowego, jaki ma miejsce w przypadku zwykłych umów najmu, gdy lokatorzy zwlekają z opuszczeniem lokalu.

Najem okazjonalny – czy najemca może czuć się bezpiecznie?

W przypadku umowy najmu okazjonalnego często pojawiają się wątpliwości, czy lokatorzy mogą czuć się bezpiecznie w wynajmowanym mieszkaniu, skoro wynajmujący może domagać się eksmisji. Należy jednak podkreślić, że właściciel lokalu nie może zażądać wyprowadzki najemców bez konkretnego powodu, jakim jest złamanie warunków umowy lub jej wygaśnięcie. Ponadto każdy z wynajmujących zobowiązany jest do przestrzegania Ustawy o ochronie praw lokatorów, w której precyzyjnie określono, w jakich sytuacjach właściciel może zerwać umowę przed terminem jej wygaśnięcia.

Kiedy wynajmujący może zerwać umowę z najemcą?

Właściciel lokalu może wystosować wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego tylko w kilku sytuacjach. Są to przede wszystkim wszelkie zaniedbania ze strony najemcy i niewywiązywanie się z obowiązków określonych w umowie. Ponadto zgodnie z Ustawą o prawach lokatorów, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w poniższych przypadkach:

1. Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku.
2. Kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
3. Kiedy bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.

Warto więc podkreślić, że najemca, o ile użytkuje lokal zgodnie z umową i wywiązuje się z obowiązków określonych w dokumencie, nie musi martwić się o ewentualne wypowiedzenie umowy i konieczność opuszczenia mieszkania przed ustalonym terminem.

Umowa najmu okazjonalnego – jak ją zawrzeć?

Ważne jest, że umowa najmu okazjonalnego, w przeciwieństwie do umowy zwykłego najmu, nie może zostać zawarta ustnie – zgodnie z prawem taki dokument należy sporządzić w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Poza podstawowymi danymi wynajmującego i najemcy, wysokością odstępnego i innych opłat oraz ewentualnymi warunkami wypowiedzenia umowy, dokument powinien zawierać także określone przez ustawę załączniki:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym;
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Biorąc pod uwagę powyższe, można powiedzieć, że warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego są zdecydowanie bardziej sprecyzowane prawnie niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Co więcej, należy pamiętać, że jeśli do umowy nie zostaną dołączone wymagane dokumenty i oświadczenia, umowa będzie traktowana za zwykłą umowę najmu, co wyklucza możliwość przyspieszenia procesu eksmisji i wyłączenia ochrony praw lokatora.

Koszt umowy najmu okazjonalnego

Koszty związane z umową najmu okazjonalnego dotyczą wydania przez notariusza aktu notarialnego. Zgodnie z prawem opłata za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się eksmisji może wynosić nie więcej niż jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku, dlatego kwota ta oscyluje w granicach 300-340 zł. Do tej kwoty należy także doliczyć opłatę za wykonanie wypisu aktu notarialnego, która wynosi zwykle kilkadziesiąt złotych. O tym, kto zapłaci za sporządzenie i wydanie dokumentu, strony decydują między sobą.

Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym. Co ważne, musi to nastąpić w ciągu 14 dni od daty podpisania umowy z najemcą. Urząd nie przygotował wzoru dokumentu zgłoszeniowego, jednak powinien on obejmować przede wszystkim dane wynajmującego, adres wynajmowanego lokalu, okres obowiązywania umowy i jej zasady. Tak przygotowany dokument można przesłać na adres urzędu, do którego podlega właściciel lokalu.

Jeszcze do niedawna wynajmujący mógł wybrać formę opodatkowania: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub skalę podatkową. Od 2023 roku właściciel lokalu nie ma możliwości wyboru sposobu rozliczania – jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt. Wówczas opodatkowanie do kwoty przychodów 100 tys. wynosi 8,5 proc., natomiast od nadwyżki – 12,5 proc. Co ważne, w tym przypadku wynajmujący nie ma możliwości uwzględniania w rozliczeniu kosztów uzyskania przychodu – podatek płaci się od całej otrzymanej kwoty.

Eksmisja lokatora – na jakich zasadach się odbywa?

Według Ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadkach, gdy:

• najemca, mimo upomnień, użytkuje lokal w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
• najemca zalega z opłatami przez trzy miesiące, a wynajmujący powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy;
• najemca wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę na zasadach określonych w dokumencie, o których wiedzą obie strony umowy. Oczywiście najemca zobowiązany jest do opuszczenia i wydania lokalu także w momencie, gdy zakończył się jej okres obowiązywania. W sytuacji, gdy najemca stwarza problemy i nie zgadza się na opuszczenie mieszkania, wynajmujący może rozpocząć działania mające na celu przeprowadzenie eksmisji.

Pierwszym krokiem jest wręczenie (osobiste lub drogą pocztową) lokatorowi żądania opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż 7 dni od daty doręczenia dokumentu. Należy także zadbać o uzyskanie potwierdzenia odbioru żądania (pisemnie lub poprzez powiadomienie drogą pocztową).

Jeśli po wysłaniu żądania lokator wciąż będzie stwarzał problemy, właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę w dniu podpisania umowy. Do wniosku należy dołączyć potwierdzenie doręczenia żądania opróżnienia lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.

Po rozpatrzeniu wniosku sąd powinien uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Co ważne, według prawa najem okazjonalny częściowo znosi również konieczność zastosowania ochrony praw lokatorów – mowa tu o prawach dotyczących eksmisji lokatorów w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz o znalezieniu dla najemcy gminnego lokalu zastępczego.

Podsumowanie

Najem okazjonalny to wciąż mało popularne w Polsce rozwiązanie, głównie ze względu na wymogi prawne, mówiące o konieczności dostarczenia przy podpisywaniu umowy stosownych oświadczeń. Warto jednak podkreślić, że taka forma wynajmu mieszkania jest korzystna zarówno dla właściciela lokalu, jak i dla najemców. Choć właściciel może ubiegać się o przyspieszenie procesu eksmisji lokatorów, to takie czynności nie mogą być podjęte w dowolnym momencie, o czym mówią przepisy prawne.