Rynek nieruchomości przeżywa intensywny rozkwit, ale wynajem mieszkań przestał być żyłą złota. Winnym jest COVID-19 i związane z nim radykalne zmiany w każdym aspekcie życia. Nauka zdalna studentów, zamknięte granice dla obcokrajowców, praca w domach, niepewność o własne finanse – wszystko to sprawiło, że najemcy opuścili dotychczas dobrze prosperujący rynek.
Ostatnie lata na rynku najmu charakteryzowały się praktycznie niezmiennym wzrostem cen. Jednak COVID-19 w szybki i drastyczny sposób osłabił notowania rynku i wywołał na nim długo trwający impas. Ograniczenia przemieszczania się poskutkowały zamknięciem uczelni dla studentów oraz niemal całkowitym zniknięciem turystów- zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Wszystko to sprawiło, że najem krótko- i długoterminowy przestał być bardzo opłacalny, bo zabrakło popytu. Czy wróci on do poziomu sprzed pandemii? Wcale nie jest to takie pewne.
Powolna stabilizacja?
Jeszcze pod koniec 2020 roku sytuacja była naprawdę dramatyczna i ceny najmu pikowały z ogromną prędkością, jednak teraz eksperci uspokajają i zaczynają wskazywać na trend stabilizacyjny.
– Rynek najmu po dużych spadkach cen i problemach ze znalezieniem najemcy wyhamował i ceny się stabilizują. Stabilizują, ale nie ma wzrostów. Pojawiają się również problemy z wynajmem droższych mieszkań. Biorąc pod uwagę wzrost cen nieruchomości, rentowność z wynajmowanych mieszkań znacznie spada i w praktyce nie jest w stanie pokryć dzisiejszej inflacji – mówi Mateusz Gąsior, prezes zarządu iMieszkanie.pl.
Dodaje też, że najem krótkoterminowy powoli odbija się od dna i notuje wzrosty. Ekspert przestrzega jednak przed pochopnym wyciąganiem wniosków. – Rynek najmu krótkoterminowego powoli odżywa i obłożenie w miesiącach wakacyjnych jest spore. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że są to głównie klienci z Polski, a spadek stawek wynajmu za dobę również nastąpił względem roku przed pandemicznego. Dodatkowo, w czasie lockdownu branża była całkowicie zamknięta, więc przez ostatnie 12 miesięcy właściciele nie zarabiali zupełnie nic.
Poprawa sytuacji najmu krótkoterminowego może być więc złudna dla całego rynku. Jeśli po wakacjach czeka nas nieprzyjemne zderzenie z kolejną falą pandemii i znów zostaniemy zamknięci w domach, to możemy powtórzyć scenariusz sprzed czerwca. W innych państwach obserwuje się już bowiem niepokojące dane. Hiszpania, Portugalia, Grecja, Francja, czy Holandia to tylko niektóre kraje, które już teraz postanowiły zaostrzyć reżimy sanitarne w związku z widmem wariantu delta. Jeśli będzie on dominujący również w Polsce, to rynek najmu przeżyje kolejny dotkliwy krach.
Turystyka powraca, studenci niekoniecznie
Dobrym znakiem dla rynku najmu krótkoterminowego jest przede wszystkim to, że turystyce udało się w końcu złapać oddech. Nie wiadomo tylko na jak długo. Jak podaje GUS, w lipcu ubiegłego roku spadek liczby przyjezdnych z zagranicy, w porównaniu z rokiem 2019, wyniósł aż 68%. Bieżący rok to już poluzowane restrykcje i praktycznie swobodna możliwość wyjazdów, więc najem krótkoterminowy z powrotem staje się dla właścicieli mieszkań atrakcyjną inwestycją.
Szczególnie powinno to zainteresować osoby posiadające swoje nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Wydaje się, że do końca wakacji ten trend nie ulegnie zmianie, jednak co się stanie na jesień- nie wiadomo.
Najem długoterminowy dotyczy natomiast głównie studentów. To oni byli najbardziej liczną grupą wynajmującą mieszkania w największych miastach. Byli, bo zamknięcie uczelni skutkowało ich znacznym odpływem. Większość żaków wróciła do swoich domów rodzinnych, by stamtąd kontynuować naukę zdalną. Wynajem byłby dla nich i ich rodziców tylko kolejnym finansowym balastem.
Jak będzie w kolejnym semestrze nauki? Prognozy zmieniają się jak w kalejdoskopie i na chwilę obecną niczego nie można być pewnym, więc powrót studentów na jesień nie jest oczywisty. Co ciekawe, znaczące zmniejszenie liczby uczniów w miastach miało również wpływ na wynajmujących mieszkania „niestudenckie”. Na rynku pojawiło się więcej ofert wynajmu niż zazwyczaj, więc potencjalni zainteresowani mieli w czym wybierać. Konkurencyjność bardzo przez to wzrosła, stąd również wzięły się gwałtowne spadki cen.
Mieszkamy inaczej
Co ważne, wraz z nadejściem pandemii i kilkumiesięcznej kwarantanny, bardzo zmieniły się nawyki mieszkaniowe Polaków. Najemcy poszukują większych nieruchomości i głównie takich z balkonem, tarasem czy ogródkiem. Praca zdalna spowodowała, że mniej znacząca stała się lokalizacja nieruchomości w centrum – dotychczas bardzo ważny czynnik w wyborze lokum.
– Nastąpiła pewna zmiana układu sił. Obecny rynek najmu charakteryzujący się zmniejszonym popytem powoduje, że przewaga jest po stronie szukających mieszkania. To oni mogą dziś negocjować ceny, warunki czy sam typ umowy najmu. Wynajmującemu ciężko jest natomiast zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, która lepiej zabezpiecza go w przypadku nieuczciwego najemcy- mówi Gąsior.
Warto dodać, że wiele firm dostrzegło w lockdownie sposób na zaoszczędzenie pieniędzy i postanowiło zamknąć część swoich oddziałów. Przychylają się więc do pracy zdalnej, która jest korzystna również dla pracowników mieszkających poza dużymi aglomeracjami. Nie muszą oni już dojeżdżać, stać w korkach, wynajmować mieszkań w centrum. Wystarcza im wi-fi i wygodne krzesło przy biurku.
Podaż nie zmalała
Pomimo czasowego spadku popytu, podaż pozostała na niezmienionym poziomie. Dlatego właśnie ceny czynszów poszły tak gwałtownie w dół. Głównym czynnikiem stymulującym stały dopływ nowych ofert, jest bardzo niskie oprocentowanie lokat. Ten sposób inwestowania pieniędzy nie przynosi niemal żadnych zysków.
– Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że przeciętne oprocentowanie nowej lokaty rocznej w PLN po odjęciu podatku Belki wynosi zaledwie 0,10%. Tymczasem osiągnięcie rocznego zysku z najmu na poziomie 3 – 4% nadal, pomimo tąpnięć, nie stanowi dużego problemu w przypadku dużych rynków – uważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl
Bessa rynku wynajmu dokonała na nim wielu przetasowań. Na obecną chwilę wydaje się, że to, co najgorsze już minęło, jednak niczego nie można być pewnym. Najbardziej radykalne restrykcje sanitarne raczej już nas nie czekają, ale szalejący wariant delta może zaatakować znienacka i spowodować kolejny bardzo zimny prysznic dla wynajmujących. Jeśli czeka nas zderzenie z kolejną falą zachorowań, to rynek znów przeżyje ciężkie chwile.
ip
