Teren u zbiegu ulic Ułanów i Seniorów Lotnictwa, który obowiązujący plan miejscowy przeznacza pod usługi publiczne, może zostać zabudowany budynkami mieszkalnymi o wysokości do 20 metrów. Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego przewiduje zwiększenie intensywności zabudowy, realizację około sześciu kondygnacji oraz parkingu podziemnego o powierzchni blisko 3 tys. metrów kwadratowych. Inwestor deklaruje w zamian przekazanie miastu lokalu na bibliotekę lub mediatekę. Dokumenty pokazują jednak, że dla mieszkańców Ugorka inwestycja może oznaczać dodatkowy ruch na lokalnych ulicach, utratę istniejącej zieleni oraz dalszą presję na infrastrukturę osiedla.
Teren publiczny może zmienić się w mieszkaniowy
Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmuje działkę o powierzchni 0,3413 hektara, położoną po południowej stronie ul. Seniorów Lotnictwa, w pobliżu skrzyżowania z ul. Ułanów.
Obowiązujący od 2013 roku plan miejscowy „Ugorek – Wschód” przeznacza ten teren pod zabudowę usługową służącą realizacji celów publicznych. Mogłyby tam powstać między innymi obiekty oświatowe, kulturalne, sportowe, związane z ochroną zdrowia, opieką społeczną lub administracją.
ZPI zmienia podstawowe przeznaczenie działki. Zamiast terenu usług publicznych ma to być teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, z usługami dopuszczonymi jedynie jako funkcja uzupełniająca w parterach budynków.
To jedna z najważniejszych zmian z punktu widzenia mieszkańców. Po uchwaleniu ZPI możliwość realizacji większego obiektu publicznego na całej działce praktycznie ustąpi miejsca inwestycji mieszkaniowej. Lokal publiczny miałby znaleźć się wewnątrz prywatnego kompleksu.
Trzy budynki do 20 metrów wysokości
Projekt dopuszcza zabudowę o wysokości do 20 metrów i maksymalnej nadziemnej intensywności 2,2. Obowiązujący plan przewiduje intensywność do 1,2 oraz wysokość do 18 metrów dla zabudowy służącej celom publicznym.
W praktyce oznacza to niemal dwukrotne podniesienie dopuszczalnej intensywności zabudowy. Dokumentacja finansowa przyjmuje sześć kondygnacji oraz około 5,2 tys. metrów kwadratowych powierzchni mieszkań i usług. Projekt ma zostać podzielony na trzy odrębne bryły, co – według autorów – ma ograniczyć wrażenie powstania zwartej ściany zabudowy.
Sam podział na trzy części nie zmienia jednak skali inwestycji ani liczby jej przyszłych użytkowników. Dla mieszkańców sąsiednich budynków znaczenie będą miały przede wszystkim odległości między obiektami, zacienienie, utrata widoku, zwiększenie ruchu oraz sposób organizacji dojazdu.
Więcej samochodów na Ułanów i Seniorów Lotnictwa
Obsługa komunikacyjna inwestycji ma się odbywać za pośrednictwem istniejących ulic: Ułanów i Seniorów Lotnictwa. Projekt nie obejmuje budowy nowej drogi publicznej. Zjazd na teren inwestycji ma być zlokalizowany przy ul. Seniorów Lotnictwa, nie dalej niż 35 metrów od zjazdu z ul. Ułanów.
To oznacza koncentrację ruchu samochodowego w pobliżu skrzyżowania. Teren jest jednocześnie otoczony licznymi obiektami oświatowo-wychowawczymi, a więc miejscami, przy których już obecnie występuje intensywny ruch pieszy, dowóz dzieci oraz krótkotrwałe zatrzymywanie samochodów.
Plan wymaga zapewnienia co najmniej 1,2 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. Dokument finansowy zakłada garaż lub parking podziemny o powierzchni około 2950 metrów kwadratowych. Każdy wjazd i wyjazd z takiego garażu będzie jednak odbywał się przez lokalną ul. Seniorów Lotnictwa.
W dokumentacji nie przedstawiono szczegółowej prognozy liczby dodatkowych przejazdów w godzinach porannego i popołudniowego szczytu. Nie wskazano również, jak inwestycja wpłynie na bezpieczeństwo pieszych, dzieci oraz rowerzystów w bezpośrednim sąsiedztwie zjazdu.
Zieleń pozostanie tylko częściowo
Obecnie działka jest niezabudowana i porośnięta zielenią średnią oraz wysoką. W dokumentacji mowa także o trawie, samosiejkach drzew i krzewów.
Projekt ustala minimum 40 procent powierzchni biologicznie czynnej. Należy jednak zwrócić uwagę, że tylko 40 procent z tego minimalnego wskaźnika musi zostać urządzone na gruncie poza obrysem budynków i urządzeń budowlanych. Matematycznie może to oznaczać, że bezwzględnie wymagane minimum zieleni na naturalnym gruncie wyniesie około 16 procent całej działki.
Pozostała powierzchnia biologicznie czynna może być częściowo realizowana na dachach, tarasach lub ponad obiektami podziemnymi. Takie rozwiązania spełniają normy planistyczne, ale nie są równoważne z zachowaniem istniejącego gruntu i dojrzałych drzew.
W zachodniej części działki przewidziano wprawdzie strefę zieleni, w której co najmniej 70 procent powierzchni ma stanowić zieleń urządzona, a budowa garaży podziemnych i parkingów jest zakazana. Nie oznacza to jednak ochrony całego obecnego drzewostanu.
Dla mieszkańców sąsiednich budynków możliwymi konsekwencjami są pogorszenie lokalnego mikroklimatu, większe nagrzewanie się terenu, zmniejszenie naturalnej retencji oraz utrata zielonej przestrzeni, która dziś oddziela zabudowę od ulicy.
Teren znajduje się w strefie podwyższonego hałasu
Na rysunku planu wskazano izofony hałasu drogowego na poziomie 64 i 68 decybeli. Sam projekt nakazuje uwzględniać ochronę przed hałasem zgodnie z odpowiednimi przepisami, ale nie opisuje szczegółowo, jakie zabezpieczenia zostaną zastosowane w przyszłych mieszkaniach.
Dla przyszłych mieszkańców może to oznaczać konieczność stosowania odpowiedniej izolacji akustycznej elewacji i okien, a dla obecnych mieszkańców – dodatkowy hałas związany z ruchem generowanym przez inwestycję, obsługą garażu, dostawami oraz funkcjonowaniem lokali usługowych.
Plan dopuszcza także lokalizację infrastruktury telekomunikacyjnej o łącznej wysokości do 30 metrów, przy czym wolnostojące maszty zostały wykluczone. Nie przesądza to, że takie urządzenia powstaną, ale plan tworzy dla nich możliwość lokalizacji na budynkach.
Biblioteka lub mediateka za około 4 mln zł
Korzyścią dla miasta ma być lokal usługowy o powierzchni około 300 metrów kwadratowych, wykończony i wyposażony według standardu zaproponowanego przez inwestora. Wartość świadczenia oszacowano na około 4 mln zł netto. Lokal miałby zostać przeznaczony na siedzibę biblioteki lub mediateki i przekazany gminie.
Na obecnym etapie nie jest to jednak ostatecznie zagwarantowany kształt inwestycji uzupełniającej. W uzasadnieniu zapisano, że podczas negocjowania umowy urbanistycznej możliwe będzie jej rozszerzenie, zmiana lub dostosowanie do potrzeb wskazanych przez miasto i Radę Dzielnicy.
Kluczowe znaczenie będzie więc miała treść umowy urbanistycznej: termin przekazania lokalu, jego dokładna powierzchnia, standard wykonania, zasady własności, koszty późniejszego utrzymania oraz konsekwencje niewykonania zobowiązania przez inwestora.
Korzyść dla właściciela, niższy teoretyczny podatek niż z usług
Zmiana przeznaczenia terenu znacząco zwiększa wartość nieruchomości. W dokumentacji wzrost wartości prawa własności oszacowano na około 6,683 mln zł. Potencjalna opłata planistyczna przy stawce 30 procent mogłaby wynieść około 2,005 mln zł.
Nie jest to jednak dochód pewny. Opłata planistyczna może zostać naliczona zasadniczo wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem pięciu lat od wejścia planu w życie. Jeśli do sprzedaży w tym czasie nie dojdzie, miasto tej kwoty nie otrzyma.
Co więcej, dokumentacja wskazuje, że roczne wpływy z podatku od nieruchomości po realizacji zabudowy mieszkaniowej wyniosłyby około 55,1 tys. zł. Tymczasem teoretyczne wpływy przy pełnej realizacji dopuszczonej obecnie zabudowy usługowej oszacowano na około 115,5 tys. zł rocznie.
Autorzy analizy podkreślają, że teren od blisko 13 lat pozostaje niezabudowany, dlatego rzeczywiste wpływy miasta są obecnie znacznie niższe. Porównanie pokazuje jednak, że zabudowa mieszkaniowa nie musi być najkorzystniejszym wariantem z punktu widzenia długoterminowych dochodów podatkowych gminy.
Infrastruktura może wymagać rozbudowy
Plan zakłada podłączenie nowych budynków do miejskiej sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i innych systemów infrastruktury technicznej. Jednocześnie dokumentacja przyznaje, że istniejąca infrastruktura może wymagać rozbudowy lub przebudowy, a szczegółowe warunki mają zostać określone dopiero na etapie realizacji inwestycji.
Finansowanie infrastruktury może pochodzić z udziału inwestora, budżetu miasta albo środków zewnętrznych. W przypadku wodociągów i kanalizacji realizację ma prowadzić miejska spółka, natomiast inwestycje dotyczące odwodnienia mają należeć do właściwych jednostek organizacyjnych.
Dla mieszkańców istotne jest więc, czy umowa urbanistyczna jednoznacznie obciąży inwestora kosztami infrastruktury koniecznej do obsługi nowej zabudowy. Bez takich zabezpieczeń część kosztów pośrednio może zostać przeniesiona na miejskie jednostki i spółki.
Decyzja wymaga odpowiedzi na konkretne pytania
Projekt nie oznacza automatycznie, że inwestycja zostanie zrealizowana dokładnie w maksymalnym dopuszczonym zakresie. Parametry ZPI określają jednak granice, w których inwestor będzie mógł przygotować projekt budowlany.
Przed podjęciem decyzji radni powinni otrzymać pełną analizę wpływu inwestycji na skrzyżowanie ulic Ułanów i Seniorów Lotnictwa, bezpieczeństwo dzieci i pieszych, lokalny system parkowania, istniejący drzewostan, nasłonecznienie sąsiednich budynków oraz wydolność kanalizacji i odwodnienia.
Najważniejsze pozostaje pytanie, czy lokal publiczny o powierzchni około 300 metrów kwadratowych stanowi wystarczającą rekompensatę za zmianę całej działki przeznaczonej obecnie pod usługi publiczne na intensywną zabudowę mieszkaniową. Dla inwestora skutkiem ZPI będzie znaczący wzrost wartości gruntu. Dla mieszkańców jego konsekwencje będą natomiast trwałe: więcej mieszkań i samochodów, większe obciążenie lokalnych ulic oraz zmniejszenie niezabudowanej, zielonej przestrzeni w centrum istniejącego osiedla.
Grzegorz Górski
