Początek 2025 roku nie przyniósł ożywienia na rynku mieszkaniowym – wręcz przeciwnie. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują wyraźne spowolnienie w planach inwestycyjnych deweloperów. Najmocniejszym sygnałem ostrzegawczym jest spadek liczby pozwoleń na budowę – aż o 21 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Branża wstrzymuje oddech i czeka na impuls, który pozwoli jej ponownie nabrać rozpędu.
– Nie jest to jednak alarmujące zjawisko. Spadek jest bowiem efektem wysokiej bazy, którą obserwowaliśmy na początku zeszłego roku, gdy deweloperzy zwiększali swoje wysiłki inwestycyjne w związku z popytem wygenerowanym przez program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz wizją wprowadzenia nowego instrumentu pomocowego – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę 36 531 mieszkań. To wynik bardzo zbliżony do dwóch poprzednich kwartałów, choć w ujęciu rocznym oznacza 13-procentowy spadek. PZFD podkreśla jednak, że nie ma obecnie presji na wzrost cen mieszkań – przeciwnie, obserwujemy kontynuację trendu stabilizacji.
Zestawienie liczby rozpoczętych inwestycji z tempem sprzedaży mieszkań pokazuje, że rynek utrzymuje względną równowagę. Oznacza to, że deweloperzy działają ostrożnie – nie chcą zwiększać podaży, dopóki nie zobaczą wyraźnego sygnału ze strony kupujących.
Takim sygnałem może być decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych. – Ich spadek przyczyniłby się do zwiększenia zdolności kredytowej i mógłby stanowić impuls dla tych, którzy przez ostatni rok wstrzymywali się z decyzją o zakupie własnego M – ocenia Kozierkiewicz.
Wysokie stopy procentowe to dziś jeden z głównych czynników ograniczających popyt. Nawet osoby posiadające wkład własny wciąż mają trudność z uzyskaniem kredytu w kwocie pozwalającej na zakup mieszkania w większym mieście.
Najbardziej niepokojący trend to spadek liczby pozwoleń na budowę. W pierwszym kwartale 2025 r. deweloperzy uzyskali ich o niemal 21 proc. mniej niż w tym samym okresie rok wcześniej.
– Wydaje się, że w skali kraju spadek ten może być symptomem niezadowalającego popytu i wysokiego poziomu oferty – zauważa Kozierkiewicz. – Jeżeli inwestor boryka się z niedostatecznym tempem wyprzedaży mieszkań, których budowę aktualnie prowadzi, stan ten może odwieść go od poszukiwania nowych okazji do inwestycji.
To szczególnie istotne w kontekście mniejszych firm, które nie mają zaplecza pozwalającego na równoległe prowadzenie kilku inwestycji. Opóźnienia w decyzjach inwestycyjnych mogą wkrótce odbić się na liczbie nowych budów.
Rynek mieszkaniowy znalazł się w fazie ostrożnej równowagi. Deweloperzy nie zamierzają sztucznie napędzać podaży – zwłaszcza że rekordowo wysoka oferta mieszkań pozostaje w sprzedaży. Klienci z kolei wciąż liczą na lepsze warunki kredytowe.
Drugą połowę roku może więc zdominować scenariusz „czekania na RPP”. Jeśli stopy procentowe zaczną spadać, machina znów ruszy z kopyta. Jeśli nie – rynek pozostanie w trybie przetrwania, a nowe inwestycje będą pojawiać się tylko w najbardziej pewnych lokalizacjach.
