W drugim kwartale 2025 roku Gdańsk wyprzedził Kraków pod względem średnich cen nowych mieszkań. Dane zaprezentowane w najnowszym raporcie Barometr Metrohouse i Credipass oraz analizie BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR wskazują, że to stolica Pomorza notuje dziś najszybszy wzrost cen na rynku pierwotnym.
Według wyliczeń ekspertów, średnia cena ofertowa 1 m² nowego mieszkania w Gdańsku wzrosła w ostatnim kwartale o 3,7 proc. – to więcej niż w poprzednim okresie (3,1 proc.) i więcej niż w Krakowie, gdzie dynamika cenowa pozostała znacznie niższa. W strukturze rynkowej coraz większy udział mają mieszkania kosztujące powyżej 20 tys. zł/m² – w Gdańsku stanowią one już 31 proc. całej oferty. Dla porównania, w Warszawie ten odsetek wynosi 24 proc., a w Krakowie jedynie 13 proc.
– Gdańsk był po raz kolejny miastem z najszybciej drożejącym nowym metrażem. Co więcej, tempo kwartalnych zmian cenowych przyspieszyło. Dlatego Gdańsk pod względem cen nowego metrażu znów zostawił w tyle Kraków i zbliżył się do Warszawy – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Pod względem oferty mieszkań z najwyższej półki Gdańsk także wysunął się na prowadzenie. W II kwartale 2025 r. to właśnie w tym mieście największy udział w sprzedaży miały mieszkania w cenie przekraczającej 25 tys. zł/m² – stanowiły 7 proc. wszystkich sprzedanych lokali. W Warszawie ten wynik wyniósł 5 proc., a w Krakowie był marginalny.
W Krakowie nie obserwuje się znaczącej zmiany struktury cenowej. Rynek jest stabilny, ale również wyraźnie mniej dynamiczny. W porównaniu z Gdańskiem, gdzie deweloperzy konsekwentnie zwiększają udział segmentu premium, w Krakowie nadal dominują mieszkania w średnim standardzie, z ceną w granicach 12–16 tys. zł/m².
Mimo że Rada Polityki Pieniężnej w drugim kwartale 2025 r. obniżyła stopę referencyjną – po raz pierwszy od siedmiu miesięcy – nie wpłynęło to istotnie na wzrost popytu w Krakowie. Indeks Popytu przygotowany na potrzeby raportu wskazuje, że większa aktywność klientów miała miejsce w I kwartale roku. Od kwietnia liczba prezentacji i transakcji nie wzrosła znacząco.
– Być może klienci oczekują na kontynuację spadków stóp, co w rezultacie pozwoli im zbudować wyższą zdolność kredytową, a tym samym umożliwi zakup nieruchomości o parametrach przystających do swoich gospodarstw domowych – ocenia Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu.
Nie bez znaczenia jest też oczekiwanie części kupujących na obniżki cen mieszkań – pomimo że aktualne dane rynkowe nie potwierdzają takiego trendu. Przy wysokiej podaży zarówno mieszkań z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, klienci wydłużają czas poszukiwań, oczekując lepszych ofert.
W ujęciu ogólnopolskim Kraków pozostaje jednym z największych rynków mieszkaniowych w kraju, jednak jego pozycja jako jednego z najdroższych miast systematycznie słabnie. Warszawa utrzymuje się na pozycji lidera, natomiast Gdańsk, dzięki dynamicznemu wzrostowi cen i rozbudowie segmentu premium, przesuwa się wyraźnie przed Kraków.
Z perspektywy deweloperów oznacza to rosnącą konkurencję o klienta w dużych miastach oraz potrzebę dostosowania oferty do zmieniających się oczekiwań kupujących – zarówno tych inwestycyjnych, jak i poszukujących mieszkania na własne potrzeby.
