Ceny mieszkań w Krakowie należą do najwyższych w Polsce, mimo że w wielu dużych miastach w trzecim kwartale 2025 roku zanotowano spadki. Za 50-metrowe mieszkanie w stolicy Małopolski trzeba dziś zapłacić średnio prawie 770 tysięcy złotych – drożej jest tylko w Warszawie.
Na krakowskim rynku nieruchomości trudno mówić o ochłodzeniu. Za metr kwadratowy trzeba zapłacić już znacznie ponad 10 tysięcy złotych, a poziom cen od dawna nie spada poniżej tej granicy. Jeszcze kilka lat temu takie stawki były zarezerwowane dla stolicy, dziś to codzienność w Krakowie. Podczas gdy w Gdyni, Poznaniu czy Wrocławiu ceny lekko drgnęły w dół, w Krakowie pozostają niezmiennie wysokie. Dla porównania – w Gdańsku mieszkanie o podobnym metrażu kosztuje około 675 tysięcy złotych, a w najtańszej z analizowanych Częstochowie jedynie 350 tysięcy. Różnica między tymi rynkami sięga więc niemal pół miliona złotych.
Wysokie ceny przekładają się na barierę wejścia dla kupujących. Aby uzyskać kredyt hipoteczny z 10-procentowym wkładem własnym, trzeba mieć w Krakowie ponad 75 tysięcy złotych oszczędności. To jeden z najwyższych progów w kraju – więcej potrzeba tylko w Warszawie, gdzie minimalny wkład własny wynosi około 85 tysięcy. W mniejszych ośrodkach różnice są kolosalne: w Częstochowie wystarczy 35 tysięcy, a w Toruniu, Łodzi, Bydgoszczy, Radomiu czy Sosnowcu – mniej niż 50 tysięcy.
Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w trzecim kwartale 2025 roku ceny mieszkań spadły w dziewięciu z siedemnastu analizowanych miast. Największe obniżki odnotowano w Gdyni i Białymstoku, a wzrosty – głównie tam, gdzie mieszkania były dotąd najtańsze, jak w Sosnowcu czy Radomiu. Kraków nie znalazł się jednak ani w gronie spadkowiczów, ani wśród miast z wyraźnymi wzrostami. To sygnał, że tutejszy rynek wszedł w fazę kosztownej stabilizacji – ceny nie rosną, ale i nie spadają.
Eksperci podkreślają, że kwartalne wahania w granicach kilku procent nie są w stanie zrównoważyć wcześniejszych podwyżek. Nawet tam, gdzie ceny chwilowo spadają, w ujęciu rocznym mieszkania są wciąż droższe niż przed rokiem. W większości dużych miast cena metra kwadratowego przekroczyła już psychologiczną granicę 10 tysięcy złotych. Poniżej tego poziomu pozostały jedynie Radom, Sosnowiec i Częstochowa.
– Bazowo spodziewam się stabilizacji cen w IV kwartale w widełkach od –1 do +2 procent kwartał do kwartału – prognozuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io. Według niego ewentualne dalsze łagodzenie stóp procentowych może pobudzić popyt na mniejsze mieszkania, które cieszą się największym zainteresowaniem kredytobiorców.
Kraków od lat utrzymuje się w czołówce najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce. Różnice w poziomie zarobków sprawiają, że zakup mieszkania w stolicy Małopolski wcale nie jest dużo łatwiejszy niż w Warszawie. W raporcie podano, że w stolicy na 50-metrowe mieszkanie potrzeba aż 103 średnich pensji. Choć dla Krakowa nie wyliczono dokładnego wskaźnika, proporcje między zarobkami a cenami nie pozostawiają złudzeń – i tutaj dostępność własnego lokum pozostaje ograniczona.
Eksperci przypominają, że przy zaciąganiu kredytu banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości. Z punktu widzenia instytucji finansowej wystarczy podstawowa polisa, ale doradcy radzą, by właściciele rozszerzali zakres ochrony o elementy wyposażenia. – Różnice w składce są niewielkie, a dopłata kilkudziesięciu złotych rocznie może okazać się bezcenna w razie szkody – zauważa Ewelina Ratajczak z Rankomat.pl.
