Rynek biurowy w Krakowie nie zwalnia tempa. Pomimo niewielkiej nowej podaży, stolica Małopolski odpowiada już za jedną trzecią całego popytu na powierzchnię biurową w miastach regionalnych – wynika z najnowszego raportu Avison Young za I kwartał 2025 roku. Kraków pozostaje najważniejszym ośrodkiem poza Warszawą, zarówno dla najemców, jak i dla deweloperów, choć rynek mierzy się dziś z wyraźnym ograniczeniem nowych projektów.
W pierwszym kwartale 2025 roku całkowity popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w miastach regionalnych wyniósł 177 tys. m². Z tego aż 32% przypadło na Kraków, co czyni go bezapelacyjnym liderem w tym zestawieniu. Na kolejnych miejscach znalazły się Wrocław (25%) i Trójmiasto (15%).
– To pokazuje, że Kraków nie tylko utrzymuje, ale wręcz wzmacnia swoją pozycję wśród regionalnych centrów biurowych – komentuje Maksymilian Sobczak, dyrektor w Avison Young. – Wysoki popyt świadczy o dużym zaufaniu inwestorów i firm do potencjału gospodarczego miasta. Problemem pozostaje jednak ograniczona podaż nowej powierzchni – dodaje.
Pomimo rosnącego zainteresowania ze strony najemców, nowa podaż była w I kwartale 2025 r. praktycznie zerowa – w całej Polsce oddano do użytku tylko jeden nowy budynek biurowy: Dymka 188 w Poznaniu (2 400 m²). To jednak nie znaczy, że deweloperzy zrezygnowali z regionalnych rynków. Wręcz przeciwnie – Kraków (obok Poznania) pozostaje najbardziej aktywnym miastem pod względem inwestycji.
Do końca 2025 roku planowane jest oddanie do użytku około 80 000 m² nowej powierzchni biurowej. Wiele z tych inwestycji przypada właśnie na Kraków. To jednak wciąż zbyt mało, by zaspokoić rosnące potrzeby rynku. W efekcie znalezienie dużej, nowoczesnej powierzchni staje się dla firm wyzwaniem – zwłaszcza jeśli zależy im na prestiżowej lokalizacji i wysokim standardzie.
Wysoki popyt, niska nowa podaż i atrakcyjność lokalizacji powodują, że Kraków utrzymuje najwyższe stawki czynszu wśród miast regionalnych. W najlepszych budynkach biurowych stawki wahają się od 13 do 18 euro za metr kwadratowy miesięcznie. To poziom porównywalny z Wrocławiem (14–18 euro) i wyższy niż w Trójmieście (14–16,5 euro) czy Katowicach (12,5–16 euro).
Jednocześnie rynek nadal sprzyja najemcom – aż 48% wszystkich transakcji w I kwartale 2025 r. to renegocjacje dotychczasowych umów, podczas gdy nowe najmy odpowiadały za 40% wolumenu. Pozostałą część stanowiły rozszerzenia powierzchni i relokacje.
– Wyższy poziom pustostanów w starszych budynkach – zwłaszcza w porównaniu do Warszawy – daje firmom większe pole manewru przy negocjacjach. Wciąż jednak wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność dużych, nowoczesnych powierzchni w jednym miejscu – zauważa Sobczak.
W strukturze popytu w miastach regionalnych przodują znane już z wcześniejszych lat sektory: „Produkty i usługi IT” odpowiadały za 18% wynajętej powierzchni, „Usługi dla biznesu” za 16%, a „Produkcja” za 14%. Kraków, jako jedno z największych centrów IT i outsourcingu w Europie Środkowo-Wschodniej, naturalnie przyciąga właśnie te branże.
Warto zauważyć, że te sektory nie tylko utrzymują dotychczasowe biura, ale często je powiększają – stąd duży udział renegocjacji i rozszerzeń w statystykach.
Ogólny wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych spadł minimalnie – do 17,5%, co oznacza niewielki spadek o 0,3 pp. względem poprzedniego kwartału i analogicznego okresu ubiegłego roku. Najwięcej pustostanów było w Łodzi (22,3%) i Katowicach (21,1%). Danych dla samego Krakowa raport nie podaje, ale można przypuszczać, że wskaźnik ten był tu niższy – biorąc pod uwagę silny popyt.
Eksperci przewidują, że rynek nadal będzie sprzyjał najemcom, zwłaszcza w starszych budynkach. Jednocześnie presja na wysokiej klasy powierzchnie będzie rosnąć – co może prowadzić do wzrostu czynszów w nowoczesnych projektach, zwłaszcza w prestiżowych lokalizacjach.
– Choć na horyzoncie widać ograniczoną podaż, sytuacja w Krakowie wciąż pozostaje korzystna dla najemców. Firmy mają przestrzeń do negocjacji, a miasto niezmiennie przyciąga inwestorów z sektora usług i technologii – podsumowuje Maksymilian Sobczak.
