Kraków stoi przed kluczowym momentem reformy planistycznej. W obliczu rosnącej presji na tereny inwestycyjne oraz potrzeby ochrony terenów zielonych, wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) może stać się katalizatorem zmian, które zdefiniują przyszłość miasta na dekady. Dzięki nowym regulacjom planistycznym oraz w kontekście uchwalania planu ogólnego dla Krakowa, miasto ma szansę na bardziej elastyczne podejście do inwestycji, które jednocześnie uwzględni potrzeby społeczne i ekologiczne.
ZPI to nowe narzędzie planistyczne, wprowadzone nowelizacją ustawy o planowaniu przestrzennym we wrześniu 2023 roku. Dzięki tej formie planu inwestorzy mogą wnioskować o realizację zintegrowanych projektów, które łączą inwestycje główne z uzupełniającymi – na przykład budowę mieszkań z infrastrukturą drogową, terenami zielonymi czy przedszkolami.
– Miasto ma szansę, aby poprzez przeznaczenie terenów pod nową zabudowę uzyskiwać korzyści wynikające z uzupełnienia tych inwestycji o projekty o charakterze publicznym. Oznacza to, że z jednej strony oferujemy inwestorom usprawnioną ścieżkę realizacji ich projektów, a z drugiej możemy zachęcać ich do budowy lub współfinansowania takich obiektów jak szkoły, ośrodki zdrowia, a nawet infrastruktura transportowa – podkreśla wiceprezydent Krakowa, Stanisław Mazur.
Co najważniejsze, ZPI pozwalają na szybszą realizację inwestycji, które mogą być korzystne zarówno dla deweloperów, jak i dla mieszkańców. To rozwiązanie dynamicznie przyspiesza proces planistyczny, który dotychczas opierał się na długotrwałych konsultacjach związanych z planami miejscowymi. Dzięki ZPI inwestorzy mogą negocjować warunki z miastem, w tym zobowiązania dotyczące budowy infrastruktury drogowej lub przekazania części budynków na cele komunalne.
– Obecnie urząd przygotowuje wewnętrzne procedury dotyczące podejścia do zintegrowanych planów inwestycyjnych. To może być duża szansa dla wybranych rejonów Krakowa, ale niesie też pewne ryzyko. Pierwszy plan dotyczy Bronowic i jest bardzo ambitny. Zakłada m.in. budowę kładki przez tory, o którą mieszkańcy zabiegają od lat. To byłaby niewątpliwa korzyść dla lokalnej społeczności. Dyskusja na ten temat dopiero trafi do Rady Miasta, a kluczowe głosy będą pochodzić od mieszkańców tego rejonu. W końcu te plany są tworzone właśnie dla nich – mówi Tomasz Daros, radny Miasta Krakowa i Przewodniczący Komisji Infrastruktury.
Czy Kraków pójdzie w stronę wyższej zabudowy?
Jednym z kluczowych zagadnień w rozmowach o przyszłości Krakowa jest pytanie, czy miasto dopuści wyższą zabudowę w niektórych obszarach, aby uwolnić tereny np. pod zieleń. Wysoka zabudowa, szczególnie w centrum i jego okolicach, mogłaby stworzyć przestrzeń dla większych terenów rekreacyjnych oraz zieleni publicznej, co w dłuższej perspektywie przyczyniłoby się do poprawy jakości życia mieszkańców.
Jak podkreśla Tomasz Daros, budowanie „w górę” może pomóc w ochronie terenów biologicznie czynnych. – Ale nie wszędzie. Są miejsca, w których wysoka zabudowa jest niemożliwa, co wynika z założeń planu ogólnego. Był również pomysł stworzenia dzielnicy wieżowców, np. na Rybitwach, i miasto powinno wrócić do tego pomysłu. Powinniśmy ponownie przemyśleć, co powinno powstać na Rybitwach, aby odpowiadało to potrzebom Krakowa, przedsiębiorców i mieszkańców, którzy już tam działają. Poprzedni plan nie uwzględniał tych kwestii, co doprowadziło do konfliktów, dlatego musimy wrócić do tej dyskusji – zaznacza radny Daros.
Podobne rozwiązania funkcjonują już w innych miastach, takich jak Warszawa, gdzie dzięki wyższym budynkom na ograniczonych działkach udało się wygospodarować więcej terenów zielonych. W Krakowie jednak pojawia się pytanie, na ile nowe plany będą zgodne z oczekiwaniami mieszkańców oraz jakie kompromisy będą konieczne, aby pogodzić rosnącą gęstość zabudowy z potrzebą przestrzeni rekreacyjnych.
Współpraca z deweloperami – nowe stawki drogowe
Kraków, wzorując się na rozwiązaniach warszawskich, rozważa wprowadzenie tzw. stawek drogowych, powiązanych z powierzchnią użytkową mieszkań (PUM). Deweloperzy, realizując duże inwestycje, byliby zobowiązani do pokrycia części kosztów budowy infrastruktury drogowej. To podejście mogłoby zmniejszyć obciążenia finansowe miasta, jednocześnie przyspieszając realizację kluczowych inwestycji infrastrukturalnych.
– Jeśli deweloper chce budować w Krakowie, powinien przeznaczyć część środków na infrastrukturę drogową. To dobry zwyczaj, stosowany w innych miastach, i powinien być kontynuowany także w Krakowie. Takie rozwiązania były zapowiadane w kampanii wyborczej – transparentne standardy, które zobowiążą inwestorów do dostosowania lokalnej infrastruktury do swoich projektów – wyjaśnia Tomasz Daros.
