Zintegrowany plan inwestycyjny w rejonie ul. ks. Józefa Meiera może otworzyć drogę do budowy nowych mieszkań. Jednocześnie znacząco zwiększy wartość prywatnego terenu, który w obowiązującym planie jest przeznaczony pod drogę i torowisko tramwajowe. Dlatego najważniejsze pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie: czy dopuścić zabudowę? Równie istotne jest to, jakie realne, trwałe i dostępne dla wszystkich korzyści otrzyma lokalna społeczność.
Projekt zakłada, że na około 0,75 ha będzie mogła powstać zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o wysokości do 25 metrów. Pozostała część, około 24 arów, ma zostać przeznaczona pod publicznie dostępny teren zieleni urządzonej.
Inwestor deklaruje urządzenie parku i przekazanie go gminie. Wartość terenu wraz z jego zagospodarowaniem oszacowano na około 1,919 mln zł. To może być konkretna korzyść dla mieszkańców, ale pod warunkiem, że park nie pozostanie jedynie atrakcyjną deklaracją w dokumentach.
Park powinien odpowiadać na potrzeby mieszkańców
Teren zieleni nie będzie musiał pozostać wyłącznie niezabudowanym parkiem. Projekt dopuszcza tam między innymi jeden budynek usługowy, usługi gastronomiczne, edukacyjne, zdrowotne, kulturalne i sportowe, a także toalety, wybieg dla psów, amfiteatr, urządzenia wodne, place zabaw i food trucki. Maksymalny udział powierzchni zabudowy ustalono na 20 proc., a minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej na 60 proc.
Sama możliwość realizacji różnych funkcji nie jest problemem. Przeciwnie – dobrze zaprojektowany park może łączyć zieleń, rekreację i usługi publiczne. Kluczowe jest jednak, aby o jego ostatecznym kształcie nie decydował wyłącznie inwestor i urzędnicy.
Mieszkańcy powinni mieć wpływ na to, czy bardziej potrzebny jest plac zabaw, teren rekreacyjny, miejsce spotkań, niewielki obiekt społeczny, toaleta publiczna, wybieg dla psów czy zieleń bez kolejnej zabudowy.
Konsultacje nie powinny ograniczać się do formalnego zbierania uwag do planu. Powinny dotyczyć również konkretnego projektu parku, jego wyposażenia i późniejszego sposobu użytkowania.
Bezpieczne dojście do kolei może być ważniejsze niż efektowna mała architektura
Jedną z największych potencjalnych korzyści jest publiczny ciąg pieszo-rowerowy prowadzący w kierunku przystanku kolejowego Kraków Prądnik Czerwony. Dokumenty wskazują, że inwestycja może poprawić dojście do planowanej kładki pieszo-rowerowej związanej z przystankiem SKA.
Dla mieszkańców może to mieć większą wartość niż najbardziej efektowny plac zabaw czy dekoracyjne nasadzenia. Bezpieczne, oświetlone i dostępne przez całą dobę połączenie piesze i rowerowe z koleją może realnie skrócić czas podróży i ograniczyć konieczność korzystania z samochodu.
Taki ciąg powinien jednak zostać dokładnie opisany w umowie urbanistycznej. Powinno być wiadomo:
kto go wybuduje, kiedy zostanie oddany, czy będzie dostępny przed zasiedleniem budynków, kto będzie go utrzymywał i czy pozostanie publiczny także w przypadku zmiany właściciela inwestycji.
Mieszkańcy nie powinni płacić za skutki prywatnej zabudowy
Projekt przewiduje możliwość finansowania infrastruktury nie tylko przez inwestora, lecz również z budżetu miasta, środków zewnętrznych, kredytów i pożyczek.
To wymaga szczególnej ostrożności. Jeżeli zmiana planu zwiększa wartość prywatnego gruntu i pozwala na budowę intensywnej zabudowy mieszkaniowej, to koszty dostosowania najbliższego otoczenia nie powinny zostać przerzucone głównie na mieszkańców Krakowa.
Inwestor powinien ponosić odpowiedzialność nie tylko za zagospodarowanie własnej działki, ale również za te elementy infrastruktury, które są bezpośrednio potrzebne do obsługi nowej inwestycji. Chodzi między innymi o dojazdy, chodniki, przejścia dla pieszych, oświetlenie, odwodnienie, rozwiązania rowerowe i przebudowę kolidujących sieci.
Umowa urbanistyczna powinna precyzyjnie wskazywać, które elementy finansuje inwestor, w jakim terminie i przed oddaniem którego etapu zabudowy.
Wartość korzyści inwestora powinna być jawna
Analiza finansowa wskazuje, że wartość gruntu przeznaczonego obecnie pod komunikację przyjęto na poziomie około 450 zł za metr kwadratowy. Dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną przyjęto 1300 zł za metr kwadratowy.
Wzrost wartości części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową oszacowano na około 6,396 mln zł. Potencjalna opłata planistyczna mogłaby wynieść około 1,919 mln zł, ale tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia planu w życie.
To pokazuje, że główną wartością dla inwestora nie jest sam fakt posiadania gruntu, lecz możliwość zmiany jego funkcji.
Mieszkańcy mają więc prawo oczekiwać, że świadczenia na rzecz miasta będą proporcjonalne do korzyści wynikających ze zmiany planu. Nie chodzi o blokowanie inwestycji, ale o uczciwy podział kosztów i korzyści.
Park to za mało, jeżeli brakuje miejsc w szkołach i przedszkolach
Nowa zabudowa oznacza nowych mieszkańców, w tym rodziny z dziećmi. Tymczasem dokumentacja nie zawiera dokładnej analizy wpływu inwestycji na szkoły, przedszkola, żłobki, przychodnie i lokalną komunikację.
Inwestycja uzupełniająca nie musi ograniczać się do zieleni. Przepisy i projekt dopuszczają również usługi edukacyjne, zdrowotne, społeczne i kulturalne.
Jeżeli analiza potrzeb pokaże, że największym problemem okolicy jest brak miejsc w przedszkolach albo brak ogólnodostępnej przestrzeni sąsiedzkiej, to właśnie taki cel powinien znaleźć odzwierciedlenie w umowie urbanistycznej.
Niewielki budynek na terenie parku mógłby służyć lokalnej społeczności, ale tylko wtedy, gdy jego funkcja zostanie jasno określona i zabezpieczona na przyszłość. W przeciwnym razie może się okazać, że powstanie kolejny lokal komercyjny, który nie rozwiąże żadnego istotnego problemu dzielnicy.
Najpierw infrastruktura, później mieszkańcy
Jedną z najważniejszych zasad powinno być powiązanie harmonogramu budowy mieszkań z harmonogramem realizacji infrastruktury.
Park, chodniki, ciąg pieszo-rowerowy, odwodnienie i niezbędne przebudowy drogowe nie powinny powstawać dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Powinny być realizowane przed oddaniem pierwszych lub kolejnych etapów budynków.
Bez takiego mechanizmu mieszkańcy mogą przez lata funkcjonować na placu budowy, korzystając z prowizorycznych dojazdów i niedokończonej infrastruktury.
Umowa urbanistyczna powinna więc zawierać nie tylko opis świadczeń, lecz także kolejność ich realizacji oraz zakaz oddawania mieszkań przed wykonaniem kluczowych inwestycji publicznych.
Umowa urbanistyczna powinna być publiczna przed głosowaniem
Najważniejszym dokumentem nie będzie sam plan, lecz umowa urbanistyczna zawierana pomiędzy miastem a inwestorem. To w niej powinny znaleźć się konkretne zobowiązania, terminy, wartości i zabezpieczenia.
Mieszkańcy powinni poznać projekt tej umowy przed podjęciem ostatecznej decyzji przez Radę Miasta Krakowa. Powinni wiedzieć:
- co dokładnie zostanie wybudowane,
- jaka będzie wartość świadczeń inwestora,
- kiedy powstaną poszczególne elementy,
- kto będzie je utrzymywał,
- jakie kary grożą za niewykonanie zobowiązań,
- czy inwestor przedstawi gwarancję finansową.
Bez tej wiedzy trudno ocenić, czy interes publiczny został odpowiednio zabezpieczony.
Rozwój tak, ale na uczciwych zasadach
Nowe mieszkania są Krakowowi potrzebne. Równie potrzebne są jednak drogi, transport publiczny, zieleń, szkoły, przedszkola i bezpieczne przestrzenie dla pieszych.
Dobrze przygotowany ZPI może połączyć interes inwestora z potrzebami dzielnicy. Źle wynegocjowany może natomiast pozostawić mieszkańców z większym ruchem, dodatkowymi kosztami i parkiem, którego funkcja będzie inna niż oczekiwana.
Dlatego prospołeczne podejście nie oznacza sprzeciwu wobec inwestycji. Oznacza postawienie jasnych warunków: pełna jawność, udział mieszkańców, infrastruktura realizowana odpowiednio wcześnie oraz proporcjonalny udział inwestora w kosztach zmian, z których sam odniesie największą korzyść.
Andrzej Wałkowicz
