Kraków chce zabrać mieszkańcom to, co wielu z nich uwielbia – zamknięte osiedla. Kontrowersyjna ustawa krajobrazowa zabrania bowiem nie tylko wieszania ogromnych reklam, ale również grodzenia osiedli i to mimo, że większość klientów rynku nieruchomości, do zamieszkania wybiera właśnie zamknięte osiedla. – Miasto bez ogrodzeń będzie ładniejsze i bardziej funkcjonalne, a więc skorzystają na tym jego mieszkańcy – tłumaczy analityk i doradca ds. nieruchomości Piotr Krochmal.
Możliwość wprowadzeniu zakazu grodzenia osiedli dała władzom miasta tak zwana ustawa krajobrazowa. Obecnie w Krakowie trwają konsultacje społeczne dotyczące lokalnych przepisów. Nasza dziennikarka Wiola Puch rozmawia na temat proponowanych zmian z ekspertem ds. rynku nieruchomości Piotrem Krochmalem.
KRKnews: Jak potencjalni klienci reagują na proponowany przez władze Krakowa zakaz grodzenia osiedli?
Piotr Krochmal: Potencjalni klienci nie mają jeszcze o tym zielonego pojęcia. W tej chwili kupują mieszkania na osiedlach, które nie podlegają ograniczeniom z tego tytułu.
Jakie są główne kryteria, poza ceną, wyboru mieszkań przez klientów w Krakowie?
Od ośmiu lat nasz instytut prowadzi badania ankietowe na giełdach mieszkań, wśród nabywców mieszkań. Ich wyniki wskazują, że jednym z kluczowych kryteriów przy zakupie mieszkania – poza oczywistymi jak lokalizacja i cena – jest bezpieczeństwo. Co czwarta osoba z ankietowanych, jako bezpieczeństwo wskazuje ogrodzenie osiedla. To bardzo duża grupa klientów.
Deweloperzy nie ignorują takich sygnałów. Wiedzą, że dzięki ogrodzeniu osiedla trafi do nich więcej nabywców niż gdyby tego ogrodzenia nie wykonali. A konkurencja jest duża, więc praktycznie żaden nie pozwoli sobie na taką ignorancję. To ludzie umiejący liczyć, bez powodu nie wyciągaliby z kieszeni kilkaset tysięcy złotych na ogrodzenie osiedla. Znam przypadek, kiedy deweloper nie ogrodził osiedla i nabywcy wymusili to na nim zaraz po wprowadzeniu się do budynku. Nie miał wyjścia. Nie chciał aby ciągnęła się za nim zła fama.
Dlaczego wielu klientów decyduje się na zakup mieszkania na ogrodzonym osiedlu?
Czują się bezpieczniej. Poza tym mają też świadomość, że w każdym metrze kwadratowym mieszkania, około jedna piąta to cena gruntu, na którym stoi budynek, stąd słono za ten kawałek ziemi zapłacili. Chcą więc odseparować go od innych, którzy tego kosztu nie ponieśli. To takie specyficzne poczucie własności. I wreszcie szacunek do tego co wspólnie utrzymują powoduje chęć ochrony przed np. graficiarzami. Ludzie myślą, że jedyną alternatywą przeciwko bohomazom na budynkach jest ich grodzenie. I trudno nie przyznać im czasem racji.
Jak zakaz grodzenia osiedli w Krakowie wpłynie na rynek nieruchomości?
Trudno mi sobie wyobrazić całkowity zakaz grodzenia. Myślę, że obostrzenia będą dotyczyły tylko wyglądu ogrodzeń – aby nie były to wysokie mury, a lekkie ażurowe estetyczne konstrukcje. Ale jeśli miałby to być całkowity zakaz ogrodzeń, to rynek przyjmie to z pokorą. Gdy będzie to dotyczyło wszystkich nowych osiedli, to klienci nie będą mieli wyboru.
Czy to oznacza, że mieszkania w Krakowie będą tańsze?
Koszt samego ogrodzenia to promile w stosunku do całej inwestycji, więc nie ma mowy, aby z tego tytułu spadał cena mieszkań.
Czy deweloperzy w jakikolwiek sposób skorzystają na tym zapisie?
Myślę, że nie. Rynek i tak wymusi na nich zapewnienie w jakiejś formie bezpieczeństwa. Pieniądze, które wydawali na ogrodzenia, będą musieli wydać na monitoring, czy pomieszczenia dla ochrony budynku, a także na stosowanie lepszych powłok elewacyjnych, z których łatwiej będzie usuwać bazgroły.
Kto więc skorzysta na nowym prawie?
Sądzę, że miasto bez ogrodzeń będzie ładniejsze i bardziej funkcjonalne, a więc skorzystają na tym jego mieszkańcy. Ta korzyść będzie miała wymiar społeczny i estetyczny.
Rozmawiała Wiola Puch
